RETTET DER UMBAU VON BÜROS ZU WOHNUNGEN DEN WOHNUNGSMARKT?
Die Umnutzung leerstehender Bürogebäude zu Wohnraum gilt derzeit als Hoffnungsträger vieler Metropolen. Berlin hat mit dem Wohnungsbau-Turbo und beschleunigten Genehmigungsverfahren den Weg geebnet, weitere Städte wie Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf oder München verfolgen ähnliche Strategien. Der Ansatz überzeugt auf den ersten Blick: Bestehende Gebäude werden weitergenutzt, Flächenversiegelung vermieden und dringend benötigter Wohnraum kann – zumindest theoretisch – schneller entstehen als im Neubau.
Doch der Hype sollte nicht über die Realität hinwegtäuschen. Nur ein kleiner Teil des Bürobestands eignet sich überhaupt für eine Wohnnutzung. Tiefe Grundrisse, fehlende Belichtung, Brandschutz- und Schallschutzanforderungen sowie hohe Umbaukosten machen viele Projekte wirtschaftlich unattraktiv. Hinzu kommt, dass zahlreiche Bürostandorte nicht über die notwendige Infrastruktur für Wohnen verfügen.
Dennoch bietet das Konzept Chancen. Angesichts steigender Büroleerstände und anhaltender Wohnungsknappheit können geeignete Konversionsprojekte einen sinnvollen Beitrag leisten – insbesondere in innerstädtischen Lagen. Sie werden jedoch weder den Wohnraummangel beseitigen noch den dringend benötigten Neubau ersetzen.
Die Umwandlung von Büros zu Wohnungen ist damit kein Befreiungsschlag für den Wohnungsmarkt, sondern ein ergänzendes Instrument. Ihr Erfolg wird weniger von politischen Ankündigungen als von der Wirtschaftlichkeit einzelner Projekte abhängen.
Für Dresden dürfte das Thema dagegen vorerst eine untergeordnete Rolle spielen. Zwar steigt auch hier der Büroflächenleerstand, gleichzeitig liegen die Spitzen- und Durchschnittsbüromieten jedoch weiterhin auf einem vergleichsweise moderaten Niveau und bieten häufig keinen ausreichenden wirtschaftlichen Anreiz für eine kostenintensive Umnutzung. Da zugleich die Wohnraummieten – trotz ihres dynamischen Anstiegs – noch deutlich unter dem Niveau der deutschen A-Städte liegen, lässt sich der erhebliche Kapitalbedarf vieler Konversionsprojekte oft nicht durch höhere Mieterträge kompensieren. Aus Investorensicht bleiben Büro-zu-Wohnen-Umwandlungen daher überwiegend Einzelfallentscheidungen und dürften den Dresdner Investmentmarkt allenfalls punktuell beeinflussen.
