Mietpreisbremse für Dresden und Leipzig beschlossen! Inkraftsetzung voraussichtlich zum 13.07.22.

Am 31.05.2022 hat das sächsische Kabinett die Mietpreisbegrenzungsverordnung beschlossen. Damit tritt für die Städte Dresden und Leipzig mit der Veröffentlichung im Sächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft. Der voraussichtliche Termin ist mit dem 13.07.2022 angegeben. Dresden und Leipzig waren einige der letzten deutschen Großstädte ohne Mietpreisbremse.

Die Staatsregierung reagiert mit diesem Schritt auf die festgestellte Veränderung der Wohnungsmarktlage in den sächsischen Großstädten und kommt zeitgleich den Vereinbarungen des Koalitionsvertrages von 2019 nach. Die Regelung soll auf den Wohnungsmärkten der Städte eine überdurchschnittliche Steigerung der Mietpreise bei Neuvermietungen begrenzen.

Mit der Einführung der Mietpreisbremse wird die bereits im Juni 2020 verlängerte Regelung zur abgesenkten Kappungsgrenze bis zum 30. Juni 2025 um eine zusätzliche Regulierung des Wohnungsmarktes erweitert. Aktuell dürfen Mieten in bestehenden Mietverhältnissen in Dresden und Leipzig innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden.

Dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d) folgend, können die Landesregierungen per Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen, in denen sie die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen als gefährdet definieren. Dort gilt dann die Mietpreisbremse. Diese soll vorerst bis 2025 befristet sein.

Ab Inkrafttreten dürfen die Neuvertragsmieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die jeweils geltende ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den Mietspiegeln der Städte. Ausgenommen von der Mietpreisbegrenzung sind

• Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt/vermietet wurden
• Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung vermietet werden
• Wohnungen, die bereits über der Maximalmiete vermietet waren.

Soll allerdings eine über dem Maximalwert liegende Miete vereinbart werden, haben Eigentümer die Pflicht vor dem Vertragsabschluss darüber Auskunft zu geben, inwieweit und aus welchem Grund von der Mietpreisbegrenzung abgewichen wird. Andernfalls gelten eine zweijährige Sperrfrist und gegebenenfalls ein Rückzahlungsanspruch der zu viel gezahlten Miete.

Die Mietpreisbremse wirkt unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeit von wohnwirtschaftlichen Anlageimmobilien und damit bis auf den Zinshausmarkt. Entwicklungsmöglichkeiten sind jetzt auch bei Neuvermietungen gedeckelt und die Dynamik der Wohnungsmietpreise deutlich näher an Ausstattungsqualitäten gebunden.

Das Instrument gilt als umstritten.

Einerseits soll besonders schwächeren Haushalten auf überhitzten Wohnungsmärkten geholfen werden. Es müsse Zeit gewonnen werden, bis durch Neubau ausreichend bezahlbare Wohnungen verfügbar sind. Den Neubau selbst befördert die Regelung jedoch nicht. Vielmehr birgt die Regulierung die Potentiale, die privatwirtschaftliche Investitionsbereitschaft in den Bestand zu drosseln und die Dynamik von Neubaumieten zu erhöhen.

Andererseits wird die statistische Grundlage der Definition der angespannten Marktverhältnisse als Rechtsgrundlage insgesamt hinterfragt. Nach Angaben von Immobilien- und Wohnungsverbänden weisen die sächsischen Großstädte weder einen Wohnungsmangel, noch drastische Mietanstiege auf. So sei der Leerstand in den sächsischen Metropolen zuletzt nicht gesunken, sondern um ca. 0,5 Prozent auf 5,5 Prozent im Jahr 2021 gestiegen. Parallel werden verstärkt Sozialwohnungen durch kommunale Träger errichtet. Die mittleren Nettokaltmieten stiegen in den großen Städten innerhalb eines Jahres von 5,77 EUR/m² auf 5,88 EUR/m² in 2021. Aktuell sind eher die steigenden Energiekosten als Ursache der Wohnkostensteigerung zu sehen. Weiterhin verteuert auch die CO2-Bepreisung den Energiekostenanteil für die Haushalte.

Zuletzt verweisen Erfahrungen aus Orten, welche die Mietpreisbremse bereits vor Jahren eingeführt haben (z. B. Berlin), dass der abmildernde Effekt der Mietpreisbremse bisher geringer als erwartet ausfällt. Es bleibt abzuwarten, wie die Regulierung letztendlich in Sachsen wirkt.

Abzusehen sind vorerst ein steigender bürokratischer Aufwand für Wohnungseigentümer, ein Anstieg von juristischen Verfahren im Zusammenhang mit der Maßnahme und ein zunehmender Druck auf private Vermieter, welche die Mietpreisbegrenzung in das sich verändernde Finanzierungsumfeld sowie die durchschlagenden hohen Bau- und Energiekosten einordnen müssen.

Quellen:
Medienservice des Landes Sachsen, BGB
TAG24, Sächsische Zeitung, Sachsen Fernsehen, MDR
VDW, H&G, BFW

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